鸿益华府 洋房

价格：6.2分   地段：5.9分   配套：5.9分   户型：5.8分   环境：5.8分  

单　价：25000 元/㎡
地　址：海珠区工业大道新业路东侧地段     
开发商：广东鸿益实业有限公司
电　话：62366688
开盘时间：2012-10-01
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巡城时间：10月14日

最新价格：均价25000元/㎡，带3500元/㎡装修，有三个99折及额外付款方式优惠

特工点评：鸿益华府（资料、团购、论坛）位于海珠区工业大道新业路东侧地段，周边为成熟的住宅小区金碧花园（资料、团购、论坛），生活、商业配套较为完善，交通也较为便利，距离地铁2号线南洲地铁站仅3站距离。此外，石溪地铁站就在楼盘旁边，地段未来升值前景大；产品方面也较为方正，主打刚需户型，但档次及楼盘配套方面一般，户型实用率不高，25000元/㎡均价相对产品而言，显得性价比不高。

推荐指数：★★★

国庆节当天开盘的鸿益华府颇为低调，楼盘外立面虽然已经落成，但隐没在第三金碧花园（资料、团购、论坛）显得其貌不扬。销售人员也反问特工：“我们几乎没做广告，你是怎么找过来的？”至今开盘半个月，样板房也仍未开放，买家只能凭图纸买房，这对市区楼盘而言比较罕见。

均价25000元/㎡ 疑因售价过高被纳入“限售”

但在价格方面，鸿益华府的定价却不低调，25000元/㎡的均价相对于海珠区的单体楼而言，明显属于中上游。对比其他楼盘，在9月份开盘的江南西迷你盘可逸隽轩（资料、团购、论坛）报价也仅在24000元/㎡，同样是南洲路段的海珠湖景峰（资料、团购、论坛）、罗马家园均价则在22000-23000元/㎡之间。而根据网易房产统计，最新的9月份数据显示，目前海珠区均价也超过了25000元/㎡，而在半年前，5月份海珠区均价仅为20250元/㎡。

从销售的情况看也不太乐观，销控表显示卖出的单位在20套左右，但销售人员却称82㎡的05单位只剩下了18层一套。此外记者从阳光家缘网站看到，尽管楼盘共有138套单位，但在预售证中，目前纳入可售的数量也仅46套，其余单位均未不能销售。参考此前媒体披露的海珠区楼盘保利天悦、罗马家园被纳入限售范围，鸿益华府25000元/㎡的均价，也有极大的可能是被纳入了限售范围。

总价过高 对比周边二手性价比低

目前楼盘仍提供了国庆期间的优惠方案，在享受三个99折基础上，目前楼盘提供的商业按揭有额外97折，可在建设银行、农商银行中选择，但利率优惠方面只有农商银行可下浮10%；公积金贷款则有额外99折。

而折后最低的售价也在22000元/㎡起，而且都是5层以下的底层单位。以一套18层北向82㎡单位来看，若采用公积金贷款，折后总价高达208万，均价超过了25000元/㎡，首付三成约63万，30年的月供额需要7300多元。如果是商业按揭，尽管总价略低，但月供接近8500元/月。

这个价码相比起周边的二手房楼价，着实高出不少，性价比不高。特工从附近的二手了解到，楼龄最短的第三金碧花园目前均价在18000元/㎡左右，以一套78㎡的单位为例，总价仅在138万，均价17700元/㎡左右。这个售价对比起最低的22000元/㎡的均价，也要低4000多元/㎡。

地段配套是最大卖点